بهشاد بهرامی

عباس آخوندی عادت دارد گعده های دوستانه خود را حتی در زمان وزارت برگزار کند. او پایه نشست و دیدار با دوستان اقتصاددانش است و از هر فرصتی برای حضور استفاده می کند. البته او از این حضورها علاوه بر تحکیم روابط دوستانه به مثابه یک فرصت ارتباطی استفاده می کند. آخوندی بسیاری از سخنان، دیدگاه ها و رویکردهایی را که در چهار سال اخیر مطرح کرده، ابتدا در این نشست ها به اشتراک گذاشته و بعد علنی کرده است. در یکی از همین دیدارها بود که در بحبوحه گمانه زنی ها درباره توافق هسته ای و رفع تحریم ها، او بحث را به نظام بانکی کشاند و از آنها گلایه کرد.
البته، پیکان انتقاد رأس نظام بانکی بود که به گفته آخوندی بدون آنکه راه حل (solution) ارائه دهد با هر ابتکاری مخالفت می کند. آن روزها، بانک مسکن و بانک مرکزی بر سر حداقل دو مسئله چالش داشتند: تبدیل بدهی های بانک مسکن برای اجرای طرح مسکن مهر به خط اعتباری و راه اندازی صندوق مسکن یکم. درباره چالش اول گرچه توافقاتی حاصل شده بود، با سطح مطلوب آخوندی فاصله داشت. صندوق پس انداز هم در کش وقوس کارشناسی هر دو نهاد گیر کرده بود. آخوندی در آن جلسه نقدهای خود را صریح بیان کرد. اقتصاددانان حاضر در این نشست تقریباً یکه خورده بودند، باورشان نمی شد مجموعه ای از رفقای گذشته این گونه با هم موضع داشته باشند.

وقتی یکی از اقتصاددانان خطاب به آخوندی گفت که مگر کارها بر اساس جمع بندی های انجام شده در نیاوران پیش نمی رود، پاسخ شنید که به جای همگرایی، واگراتر شده ایم. جمع بندی های نیاوران سلسله نشست هایی بود که در مرکز تحقیقات استراتژیک و بعد از مشخص شدن نتایج انتخابات ریاست جمهوری سال ۹۲ برگزار می شد. در فاصله تحویل رسمی دولت، مجموعه ای از اقتصاددانان و فن سالارها (تکنوکرات) نشست های هم اندیشی برگزار کردند تا دستور کار دولت در حوزه های مختلف را ترسیم کنند.

هدف همگرایی و روشن بودن نقشه راه بود، اما سخنان آخوندی این گونه به جمع القا کرد که دوره رسمی انتظارات با واقعیت از این حیث فاصله دارد. آخوندی برای اثبات سخنانش گوشی خود را به یکی از اقتصاددانان جمع داد تا او متن گفتگوی پیامکی آخوندی با یکی از سیاست گذاران ارشد پولی را بخواند. اقتصاددان اشاره ای به بحث ها در این پیام های نوشتاری نکرد، اما وقتی گوشی را به آخوندی برگرداند، با حرکت سر خود نشان داد که این سطح شکاف عجیب است.
دعوای صندوق پس انداز
در آن جلسه، روشن نشد که بین وزیر و شخص آن سوی خط چه گذشته است، اما بعدها اقتصاددانی که متن را خوانده بود، گفت که دعوا بر سر صندوق پس انداز مسکن یکم بوده است. آخوندی و همکارانش به دنبال آن بودند که برخی تجارب دهه ۷۰ را که در قالب مسکن پاک دنبال می کردند، احیا کنند. مسکن پاک از سه مفهوم پس انداز، انبوه سازی و کوچک سازی برگرفته شده بود. در این قالب، مردم باید برای خرید مسکن پس انداز کنند و این پس انداز را پایه اخذ وام بلندمدتی کنند و در طول یک دوره بلندمدت اقساط آن را بپردازند. آنها به دنبال جا انداختن فرهنگی بودند که هسته آن خرید مسکن از طریق پس انداز گذشته و آینده بود.
پس انداز گذشته آورده اولیه بود که دست مایه گرفتن وام می شد و پس انداز آینده پرداخت اقساط وام از محل درآمدهای آتی. آنان بستر ایجاد چنین فرهنگی را صندوق های پس انداز می دانستند و تأکید داشتند دولت با حمایت از تشکیل صندوق های پس انداز مسکن می تواند بازار رهن را توسعه دهد. با ایجاد و توسعه این بازار، منابع بلندمدت در دسترس قرار می گیرد تا مردم بتوانند با اقساط طولانی مدت مسکن خود را بخرند. انبوه ساز وقتی مطمئن شود خریداری برای مسکن او و وام بلندمدتی وجود دارد، می تواند منابع کوتاه مدت ساخت یک ساله یا دوساله مسکن را فراهم کند. بانک ها نیز وقتی بدانند برای محصول انبوه ساز تقاضا وجود دارد، حاضر به تأمین تسهیلات ساخت مسکن هستند؛ بنابراین تعادلی شکل می گیرد که در آن همه برنده هستند؛ خریدار مسکن، سازنده، بانک و سیاست گذار.
آخوندی و همکارانش تصویری را ترسیم کرده بودند که بسیار جذاب و اتفاقاً خواست بسیاری از اقتصاددانان بود، اما یک جای ماجرا گیر داشت؛ بانک مرکزی راضی به اکران این تصویر نبود. ریشه مخالفت بانک مرکزی در یک جمله خلاصه می شد: «باید از رعا یت پا یدار توازن منابع و مصارف صندوق مسکن و مراجعه نکردن آن به منابع پرقدرت و تورم زای بانک مرکز ی مطمئن شویم.» بانک مرکزی به تازگی از زیر بار عوارض طرح مسکن مهر خلاص شده بود، طرحی که حدود ۴۳ درصد پایه پولی کشور را درون خود هضم کرده بود. در دولت های نهم و دهم، ۴۵ هزار میلیارد تومان خط اعتباری بانک مرکزی برای مسکن مهر در نظر گرفته شد. قرار بود این منابع به بانک مرکزی بازگردد، اما چند سال بعد از اجرای طرح فقط ۵۳۳ میلیارد تومان از این مبلغ به بانک مرکزی بازگشت. بنابراین، تصمیم نداشت مجدداً زیر بار طرحی برود که یک مسکن مهر دیگر اما در شکلی جدید باشد.
توافق نیم بند
اواخر اردیبهشت ۹۴، در هزار و دو یستمین جلسه شورای پول و اعتبار، حساب صندوق پس انداز مسکن یکم تصویب شد. سقف فرد ی تسه یلات خر ید مسکن در تهران ۸۰ میلیون تومان، شهرهای بزرگ ۶۰ و سایر مناطق شهری ۴۰ میلیون تومان تعیین شد. نرخ سود وام این صندوق ۱۴ درصد و دوره بازپرداخت ۱۲ سال تعیین شد. شورا با هدف متعادل سازی دوره انتظار، سقف وام و مدت بازپرداخت قروض صندوق یکم را بر این اساس تنظیم کرده بود؛
ـ سالانه ۸۴ هزار نفر در این صندوق ثبت نام کنند.
ـ بخشی از ۲۵۰ میلیارد تومان اقساط برگشتی مسکن مهر در هر ماه برای کسری این صندوق استفاده شود.
بخش اعتباری بانک مرکزی در آن زمان اعتقاد داشت به دلیل ماهیت تعهدی صندوق یکم، باید ورودی افراد و منابع به گونه ای تنظیم شود که صندوق خودگردان باشد.
به باور آنان، به دلیل آنکه هر واحد سپرده گذاری مشمول دو برابر دریافت اعتبار می شود، صندوق در ذات خود کسری دارد، اما برای جبران کسری می توان از منابع بازگشتی مسکن مهر استفاده کرد. البته، این بند آخر را پس از رایزنی های گسترده وزارت راه و شهرسازی پذیرفتند.
راه اندازی این صندوق می توانست نقطه پایانی بر یک چالش میان وزارت راه و شهرسازی با سیاست گذار پولی باشد. وقتی یکی از دوستان وزیر راه و شهرسازی با او تماس گرفت تا به ثمرنشستن پیگیرهایش را تبریک بگوید، پاسخ شنید: «فرصت سوزی شد. این همه وقت گرفته شد، آخر حرف ما را قبول کردند، امیدوارم نوشدارو پس از مرگ سهراب نباشد.»
چانه زنی در بالا
وزارت راه و شهرسازی دست از تلاش برنداشت و در اولین گام، کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق تازه تأسیس را هدف گذاری کرد. شورای پول و اعتبار نرخ سود تسهیلات را با چانه زنی های آخوندی ۲ واحد درصد دیگر کاهش داد.
بلافاصله پس از این تصمیم، افتتاح حساب حدود دو برابر افزایش یافت. متولیان مسکن که در بخش جنوبی تپه های عباس آباد مستقر بودند، در پوست خود نمی گنجیدند، اما همسایه شمالی با اضطراب اوضاع را رصد می کرد. آنان نگران وضعیت خودگردانی صندوق بودند و بیم آن داشتند که تعهدات ایجادشده از طریق چاپ پول تأمین شود. اما برای ساکنان پایین تپه، تنها مسیر خانه دارکردن مردم و رونق بدون تورم این بخش با ایجاد یک رژیم پس انداز برای خرید مهم بود. متولیان مسکن در تازه ترین تلاش خود نرخ سود صندوق را تک رقمی کردند. برای عموم مردم نرخ سود به ۹.۵ درصد رسید و برای متقاضیان بافت فرسوده این نرخ ۸ درصد تعیین شد.
بسته جدید
دوره انتظار، سقف وام و مدت بازپرداخت سه متغیر کلیدی صندوق های پس انداز است. وزارت راه و شهرسازی خیزی تازه را از ابتدای سال برداشته تا بر جذابیت صندوق پس انداز یکم بیفزاید. بسته جدید سه هدف هم زمان را دنبال می کند. نرخ سود تسهیلات پرداختی به متقاضیان برای بار سوم کاهش پیدا کند، به این صورت که در بسته پیشنهادی، این نرخ از ۹ درصد به ۷ درصد کاهش یابد.
گام بعدی کاهش دوره انتظار از ۱۲ ماه کنونی (دو دوره ۶ ماهه) به ۱۰ ماه (دو دوره ۵ ماهه) است. گام دیگر افزایش دوره بازپرداخت است. در الگوی فعلی، وام گیرندگان باید اصل و سود رقم دریافتی را در دوازده سال تسویه کنند، اما در بسته پیشنهادی هشت سال دیگر به این زمان اضافه شده است. به تبع، با اجرای چنین پیشنهادی، میزان اقساط ماهانه کاهش می یابد. در حال حاضر، پرداخت هر قسط برای یک زوج در تهران ماهیانه یک میلیون و ۸۶۰ هزار تومان است. برآورد حکایت از آن دارد که با اجرای الگوی جدید به صورت هم زمان اقساط زوجین در تهران تا یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان کاهش یابد.
نکته آخر
یکی از مدیران باسابقه اجرایی که دستی در بانکداری و سیاست گذاری مسکن دارد می گوید: «افزایش وام مسکن شدنی است و هر کاری را اصولی می توان انجام داد، اما باید ابتدا مشخص کنیم چه می خواهیم بدهیم و چه می خواهیم بگیریم.» پس خوب است در ارائه هر راه حلی به این پند توجه کنیم که اگر افزایش وام را می خواهیم در قبال آن حاضریم چه چیزی را فدا کنیم؟ چه بانک مرکزی، چه وزارت راه و شهرسازی، می خواهند از نقطه موجود به نقطه مطلوب حرکت کنند، ولی بین این دو نقطه دره ای وجود دارد که می توان از آن به عنوان دره تورمی یاد کرد. برای عبور از این دره و وصل شدن این دو نقطه به هم، از یک طناب استفاده می کنند.
یکی می خواهد مانع از جهش قیمت مسکن و دیگری می خواهد مانع از جهش پایه پولی شود. هدف هر دو عبور بدون تورم است، اما برای اینکه از روی طناب به نقطه دیگر گذر کنند، باید بتوانند تعادل خود را در طول مسیر حفظ کنند؛ دقیقاً همچون بندبازهایی که تلاش می کنند از یک طرف طناب به طرف دیگر برسند.
تجربه دهه هفتاد
عمر صندوق های پس انداز در ایران به نود سال می رسد. از ابتدای این قرن و با گسترش شهرنشینی، سیاست رهنی در اولویت کار دولت ها قرار گرفت. اولین سازمان رهنی قدمتی بیشتر از بانک ملی دارد و سومین بانک در ایران نیز با همین عنوان شکل گرفته است. دوره های این نوع تأمین مالی را می توان به بیست دوره تقسیم کرد که سیاست های رهنی با عناوین مختلف به اجرا گذاشته شد، اما هر بار به دلایلی به نتیجه مطلوب نرسید. در بسیاری از دوره ها پس از شروع، به دلیل بروز مشکل کسری از افتتاح حساب خودداری شد یا با نوسانات بازار فعالیت آن متوقف شده است.
تجربه دهه هفتاد نشان می دهد میزان تسهیلات در ابتدای این دهه که اتفاقاً تیم فعلی وزارت راه و شهرسازی متولی وقت مسکن بوده، با جهش همراه است. سهم بانک مسکن در اعطای وام به این بخش رشدی چشمگیر داشت. در آن دوره، صندوق پس اندازی طراحی شده بود که با میانگین ۳۰۰ هزار تومان در طول دوره پس از ۴ ماه، ۳ میلیون تومان وام می داد. اعطای وام به تمامی گروه ها امکان پذیر شد و اتفاقاً بانک مسکن میدان دار کار بود. اما سرنوشت این دوره با یک نتیجه تلخ همراه بود. به دلیل آنکه فرایند جذب منابع از فرایند پرداخت وام کوتاه تر بود، کسری منابع از بانک مرکزی همراه شد. بدهی بانک مسکن به بانک مرکزی در چهار سال حدود دوازده برابر شد.
رخ پنهان
سکه مسکن دو رو دارد؛ یک روی آن را وزارت راه و شهرسازی نشان می دهد روی دیگر آن را بانک مرکزی.
آمار ورودی صندوق بانک مرکزی نشان می دهد، حدوداً هر سه روز کاری، یک نفر در آن سپرده گذاری کرده است. توان وام دهی صندوق بدون کسری سالانه ۸۴ هزار فقره است. این رقم حداکثر میزانی است که امکان پرداخت آن وجود دارد و موجب قرارگرفتن صندوق در نقطه سربه سر می شود. بنابراین، هر تغییری در وضع کنونی موجب می شود موجودی صندوق منفی شود. با توجه به تعهدی بودن حساب های صندوق تنها راه ممکن تأمین منابع از بیرون است.
این منابع یا باید از بودجه دولت تأمین شود یا از منابع داخلی بانک یا از منابع بانک مرکزی. محاسبات بانک مرکزی نشان می دهد، اگر دوره بازپرداخت ۸ سال افزایش یابد و به ۲۰ درصد برسد، توان تسهیلات دهی ۲۸ درصد کاهش می یابد. کاهش دوماهه دوره انتظار ۱۲ درصد توان تسهیلات دهی را تضعیف می کند و سرانجام، کاهش ۲ درصدی نرخ سود به همین میزان بر امکان تسهیلات دهی تأثیر می گذارد.
محاسبات بانک مرکزی حکایت از آن دارد که اگر هر سه تغییر در فروض صندوق هم زمان اعمال شود، توان وام دهی صندوق ۳۶ درصد کم می شود. به بیان دیگر، صندوق برای عمل به تعهداتش با ۳۶ درصد کسری روبرو می شود. البته، این محاسبات یک «اگر» بزرگ دارد؛ اگر میزان استقبال از صندوق در حد کنونی باشد، هرچه میزان استقبال بیشتر باشد زمان بروز کسری نیز کاهش می یابد. بنابراین، سؤال بزرگ تأمین منابع است.
بودجه و منابع دولت محدود است، بنابراین کسری از کجا باید تأمین شود؟ بانک مسکن پیشنهادهایی داده است که البته یک سر آن به بانک مرکزی ختم می شود. بانک مرکزی هم به واسطه چشیدن طعم هزاران تجربه نمی خواهد به چنین تعهدهایی تن دهد.
یکی با نیت خانه دارکردن مردم و اتفاقاً رونق بدون تورم مسکن به دنبال تجهیز مصرف کنندگان از طریق رژیم پس اندازی است و دیگری با هدف صیانت از تورم تک رقمی و مدیریت آن مخالف روش هایی است که تهدیدکننده این هدف است.